Minha evolução em Fundos Imobiliários (FIIs)

Quando entrei no mundo dos FIIs eu não sabia absolutamente nada sobre o assunto. Como qualquer um que nada sabe (95% dos atuais investidores de FIIs) eu me focava somente em dividendos.

Minha primeira entrada contou com auxílio de um grande amigo que me deu a dica quente:

Compre agências bancárias, não tem erro! São bem localizadas e o inquilino não dá calote!

De lá pra cá é só problema que tem nestes FIIs de agências: Agência  fecha, banco fala que não aceita reajuste, banco da cano no contrato. Só dor de cabeça.

Pulei fora a tempo e passei para o segundo nível de evolução: peguei uma carteira recomendada de uma casa de análise independente e comecei a montar minhas posições. A carteira se chamava Carteira Ganho de Capital. Lembrem disto porque mais à frente entenderão que é sinônimo de furada!

Religiosamente, aportei meus recursos mensais na Carteira e, enquanto estava estagnado no nível 2 de conhecimento, fui feliz. Inclusive na crise de 2020 pude fazer bons aportes extras!

Então veio o inevitável terceiro nível de evolução: comecei a compreender mais sobre as características de cada Fundo Imobiliário e, finalmente, entendi o que dizem sobre não olhar o Dividend Yield. Como é sabido, o rabo não balança o cachorro. Ou seja, os dividendos não são indicativos de um bom fundo.

Primeiro Problema

FIGS11: 2 shoppings mau localizados sob gestão uma excelente empresa (Credit Suisse)

Com este fundo aprendi duas máxima: (1) um mau gestor consegue ter bom resultados com um portfólio bom de imóveis. Mas um excelente gestor não consegue ter bons resultados com um péssimo portfólio em carteira. (2) Fundos com poucos imóveis ou poucos inquilinos irão dar dor de cabeça mais cedo ou mais tarde.

Segundo Problema

GGRC11: galpões logísticos e industriais

Com este fundo descobri que Gestora e Administradora são uma das 3 coisas mais importantes na hora de escolher um fundo. A Gestora deste fundo vem fazendo tanta trapalhada que me arrepio.

Conclusão: Entendi que Carteira de Ganho de Capital significa ter um monte de bombas que o analista aposta que irão sair da bacia das almas perdidas e finalmente valorizarem gerando um bom ganho de capital. E, como sabemos, qualquer analista que tenta prever o mercado dá com os burros n'água.

Então, decidi mudar minha carteira. Não vou vender os fundos acima. FIGS11 está me dando boas oportunidade de compras abaixo do Valor Patrimonial e será meu cavalo azarão. Quanto ao GGRC11, irei parar de aportar nele. A mudança que estou planejando agora é incluir mais um fundo de Logística em meu portfólio, já que o tal GGRC ocupava 15% e era o único Logístico (na verdade, 50% dele é industrial, e isso aprendi depois...).

Como fiz a escolha do novo FII de Logística

Vejam só agora o nível 3 de evolução humana.

Peguei uma planilha do site Ticker11 com todos os fundos e um monte de colunas com todas as métricas de cada fundo. Coloquei um filtro:

* mais de 10.000 cotistas
* patrimônio maior que 500MM
* longa jornada (nascido antes de 2018)
* mais de 10 imóveis
* opera FIIs de outros fundos de logística
* relatórios gerenciais claros
* presença constante em mídias sociais e lives no youtube
* verificar comentário dos cotistas no fórum do clubefii
* preço de mercado próximo do valor patrimonial
* dividendos compatível com seus pares

Vejam que legal é estudar e aprender um assunto! Dividendos e preço de mercado passaram a ser meus últimos critérios. E o vencedor foi: HGLG11

Este fundo não é um promessa (como as promessas que analistas adoram enfiar nas carteiras). HGLG é uma realidade. Grande, estável e sem sobressaltos. Não vou ficar rico e nem pobre com ele. Mas dormirei tranquilo com a qualidade dos imóveis e da gestora.

Nível de evolução 4

E não parei por aí. Desculpe se ficar muito técnico agora.

O HGLG está caro (15% acima do valor de patrimônio). Então, irei esperar a melhor oportunidade de entrar nele. Felizmente, dei sorte de estar no momento ótimo!

O fundo irá fazer uma grande emissão pública (ICVM400)! Isso significa que após fim período de oferta para os cotistas eu poderei participar da oferta também. Como as novas cotas serão vendidas a um valor bem mais barato que o valor de mercado, poderei entrar no fundo com mais tranquilidade.

Além disso, existe um segundo evento que me é favorável. Após a conversão das cotas novas (13) em cotas 11 na carteira dos cotistas, geralmente ocorre uma grande força vendedora no mercado. Muitoagente vende para embolsar o lucro da operação. Aí que entro novamente comprando.

Claro que tudo isso pode dar errado e o preço não cair como eu gostaria e não haver sobras quando chegar minha hora.

Mas estou feliz pelo simples fato de conseguir pensar de forma tão elaborada. Evoluir sempre!

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