Porque eu nao invisto em Fundos Imobiliários de Agências Bancarias

Durante um tempo tive em minha carteira de fundos imobiliários fundos de agências do Banco do Brasil e da Caixa Econômica. Porém, há alguns anos já me desfiz destes fundos. Vou deixar registrado aqui as vantagens e desvantagens e porque acho que ter agências bancárias no portfólio é uma baita furada:

Vantagens

• Os contratos são atípicos, ou seja, contratos de longo prazo com altas multas de cancelamento;
• Agências bancárias são sempre muito bem localizadas, portanto, em caso de vacância a tendência é o imóvel ser rapidamente alugado;

Desvantagens

• O motivo mais óbvio: tendência de digitalização dos serviços bancários e aumento de vacância no curto prazo;
• A agência é um imóvel adaptado para seu funcionamento. Cofres caríssimos, por exemplo. Trocar de inquilino significa altos custos de reforma;
• Um fundo de agência precisa mudar seu estatuto se quiser alugar o imóvel para outro tipo de inquilino. Qual será o(s) novo(s) tipo(s) de inquilino(s) escolhido(s)  ? Não sei, mas há grandes chances de serem pior do que um banco.
• O fundo tem imóveis espalhados por todo país e alugados para um único inquilino! Quando este inquilino decidir não renovar o contrato de, digamos 50% das agências, o fundo terá que alugar o imóvel para outros inquilinos (se o estatuto permitir). Isso causará um aumento enorme na complexidade de gestão do fundo.

Por estes motivos, fico longe de FII de agências bancárias!

ps.: não é tema deste post, mas acho que fintechs também são outra furada para investimento. Assim que os grandes bancos absorverem a tecnologia, as fintechs serão esmagadas. Veja o Itaú, por exemplo, que já lançou o aplicativo ITI para concorrer com fintechs.